Prețurile locuințelor din Cehia continuă să crească puternic, în ciuda recesiunii economice induse de coronavirus. Prețul mediu al apartamentelor din Cehia a urcat cu 8,37% (4,9% ajustat la inflație) în cursul anului până în T3 2020, după creșteri anuale de 7,75% în T2 2020, 8,6% în T1 2020, 8,93% în T4 2019 și 8,72% în T3 2019, potrivit băncii centrale a țării, Czech National Bank (CNB).
Praga este deja unul dintre cele mai scumpe orașe din Europa pentru cumpărarea unei locuințe, astfel că proprietatea unei case în capitală va deveni și mai inaccesibilă. Însă această creștere este determinată de forțe economice mai largi, care provoacă îngrijorări serioase în rândul analiștilor. Republica Cehă se situează pe primul loc în topul celor mai puțin accesibile piețe de locuințe din Europa, cu o medie de 12,2 salarii anuale brute necesare pentru a cumpăra un apartament de 70 de metri pătrați, potrivit studiului Deloitte privind accesibilitatea locuințelor, publicat în 2021.
Potrivit OCDE, prețurile imobiliare interne au crescut cu 89% în Cehia în ultimii șase ani, mai rapid decât creșterea prețurilor locuințelor în majoritatea țărilor UE.
Situația este înrăutățită de faptul că creșterea prețurilor locuințelor nu este însoțită de o creștere echivalentă a salariilor. Acest lucru înseamnă că, în timp ce casele din marile orașe precum Praga și Brno se apropie de prețurile proprietăților din țările vecine, precum Germania și Austria, salariile medii rămân mult mai mici decât în aceste țări.
Doar paisprezece la sută dintre tineri își pot permite acum un credit ipotecar, sugerează un sondaj raportat de ČT24. Pentru sfertul care primește aprobarea, proprietatea nu corespunde adesea așteptărilor lor.
Deși unele bănci țin deja cont de vârsta solicitanților de credite ipotecare și reduc ușor ratele dobânzilor, aproape treizeci la sută dintre tineri preferă acum să amâne cumpărarea unui imobil.
Inflația și creditele ipotecare sunt în continuă creștere
Ratele la creditele ipotecare au înregistrat cea mai mare creștere din 2003 încoace, ca urmare a măsurilor luate de Banca Națională pentru combaterea inflației
“Ratele la creditele ipotecare au scăzut sub 2,0% pe parcursul anului 2020, iar aceste împrumuturi extrem de ieftine încurajează în prezent clienții să investească în sectorul rezidențial, în ciuda creșterii puternice și continue a prețurilor”, a declarat Colliers International, adăugând că a existat un volum record de credite ipotecare aprobate în 2020.
Cu toate acestea, în ultimele luni s-a înregistrat o cerere uriașă de credite ipotecare în Cehia, existând îngrijorări tot mai mari că o viitoare lovitură de ciocan economică rezultată în urma pandemiei va duce la o spirală a prețurilor. Dar pentru cei care nu au luat deja un credit ipotecar ieftin, ar putea fi deja prea târziu.
Noile date furnizate de Fincentrum Hypoindex arată că rata medie a creditelor ipotecare a înregistrat luna trecută cel mai mare salt din 2003 încoace. Rata medie a crescut la 2,99%, de la un nivel anterior de 2,70% în noiembrie. Aceasta a fost cea de-a zecea creștere consecutivă, ceea ce arată clar că zilele în care ratele extrem de scăzute ale dobânzilor ipotecare sunt acum de domeniul trecutului.
Pe termen scurt, însă, acest lucru înseamnă că ipotecile devin mai scumpe, în concordanță cu creșterile de prețuri pentru cheltuielile de consum mai mici. Politica băncii de creștere a ratelor dobânzilor a fost criticată de guvernul ceh anterior din acest motiv; dar economiștii au fost de acord că a fost un pas necesar pentru a ține sub control inflația. Acum, tonul pesimist este din ce în ce mai frecvent, din cauza așteptărilor că ratele vor continua să crească.
Noile date lunare de la Fincentrum Hypoindex arată că rata medie a creditelor ipotecare în Cehia la începutul lunii aprilie este de 4,88%. Aceasta constituie o creștere de 0,26 la sută față de luna precedentă și un salt de un punct procentual întreg de la sfârșitul anului 2021.
Un credit ipotecar în valoare de 3,5 milioane de coroane cehești, cu un termen fix de trei ani, o maturitate de 25 de ani și o rată medie a dobânzii de 4,88%, necesită plăți lunare de 20.227 de coroane cehești.
“Nu toată lumea își poate permite acest lucru”, a spus Sýkora. “Din cauza ratelor ridicate și a prețurilor ridicate ale proprietăților imobiliare, creditele ipotecare devin din nou un produs destinat doar categoriilor cu venituri ridicate ale populației.”
Inflația a crescut la 6,6% în decembrie, iar Banca Națională a Cehiei discută acum deschis posibilitatea ca aceasta să ajungă la două cifre în acest an. În acest context, banca a majorat progresiv rata de bază a dobânzii în speranța că, astfel, va scoate bani din circulație: oferind un stimulent mai mare pentru ca oamenii să economisească bani și, în același timp, făcând mai scumpe împrumuturile de la bănci
Inflația a atins un vârf de aproape 10% în Republica Cehă în luna ianuarie. Creșterea lunară a prețurilor de consum față de decembrie a fost cea mai mare din istoria Republicii Cehe independente.
“Efectele creșterii ratelor la creditele ipotecare ne-au lovit acum în plin”, a declarat Jiří Sýkora, analist ipotecar la Fincentrum & Swiss Life Select. “În general, rata medie a dobânzii depășește semnificativ trei procente, stabilizându-se la 3,43% în ianuarie 2022. Aceasta a reprezentat o creștere de 0,44 la sută, depășind creșterea record stabilită luna trecută. Cu toate acestea, este clar că ne putem aștepta la o creștere similară în lunile următoare.”
Sunt afectați și proprietarii de locuințe
Prețurile chiriilor sunt, de asemenea, așteptate să crească în acest an. Proprietarii vor fi afectați de costurile globale mai mari pentru întreținerea clădirilor, inclusiv de cheltuielile administrative necesare, cum ar fi costurile de colectare a apelor uzate, a energiei și a apei.
Capacitatea proprietarilor de a majora tarifele de chirie depinde de contractul care reglementează închirierea. De obicei, majorările sunt permise de o așa-numită clauză de inflație, care permite creșterea chiriilor în funcție de rata inflației.
Dar chiar și cei care nu au o clauză de inflație pot crește prețurile. Proprietarii pot propune creșteri ale chiriei de până la 20 % pentru a se asigura că prețurile lor sunt în concordanță cu chiriile comparabile din aceeași zonă; un parametru care trebuie stabilit prin expertiză.
Economiștii preconizează că majoritatea chiriilor vor crește în concordanță cu rata globală a inflației de anul trecut, de 3,8%. Acest lucru ar însemna creșteri ale tarifelor cu sute sau chiar mii de coroane. În plus, atât chiriașii, cât și plătitorii de credite ipotecare se pot aștepta la facturi mai scumpe pentru utilități, inclusiv pentru electricitate și gaz, ca urmare a creșterii prețurilor la energie în întreaga Europă.
Orașele devin din ce în ce mai puțin accesibile
O veste și mai amenințătoare a sosit acum cu o analiză care arată că prețurile apartamentelor din Brno, al doilea oraș ca mărime din Republica Cehă, au depășit pentru prima dată pragul de 100.000 CZK/mp.
Prețurile apartamentelor din capitala Moraviei au crescut cu o cincime de la an la an, potrivit FérMakléři.cz. Analiza s-a bazat pe cooperarea cu peste o sută de agenți imobiliari cehi. În primul trimestru al anului 2021, prețul mediu al apartamentelor din Brno era de 86.126 coroane cehești/mp, dar acum a ajuns la 103.316 coroane cehești/mp. Totuși, cele mai semnificative creșteri ale prețurilor apartamentelor din ultimul an nu au fost observate în Brno, potrivit analiștilor, ci în Ústí nad Labem. Orașul a înregistrat o creștere uriașă de 56,6% a prețurilor medii de la un an la altul.
Alte orașe care au înregistrat creșteri anuale deosebit de semnificative au fost Ostrava, Olomouc, Hradec Králové și České Budějovice.
Găsirea unor modalități de a face față
Oficialii caută modalități de a-i ajuta pe cei care își cumpără pentru prima dată o locuință să facă față prețurilor în creștere, însă oferta limitată de proprietăți le lasă puține instrumente la dispoziție.
Primarul orașului Praga, Zdenek Hrib, a declarat pentru Reuters că orașul s-a concentrat pe reconstrucția apartamentelor municipale pentru a crește oferta și pe păstrarea unui număr de locuințe în rezervă pentru lucrătorii esențiali, cum ar fi profesorii, polițiștii și asistenții sociali.
Datele Biroului ceh de statistică publicate ieri au arătat că anul trecut a început construcția a aproape 10.000 de apartamente sau case în Praga. Acesta este cel mai mare număr de construcții noi în orice an din 2000 încoace.
Autoritățile orașului sunt optimiste că astfel de mișcări vor oferi spațiu de locuit pentru un număr semnificativ mai mare de praghezi în următoarele decenii. “Până în 2050, în Praga ar putea veni până la 600.000 de noi locuitori”, a declarat Petr Hlaváček, prim-viceprimar al orașului Praga.
Pe fondul crizei în ceea ce privește oferta de locuințe la prețuri accesibile, se discută alternative noi pentru a permite unui număr mai mare de persoane să devină proprietari ai locuințelor lor. Una dintre propunerile care ia amploare este posibilitatea de a împărți locuințele.
Acest sistem este deja popular în alte orașe din Europa Centrală, inclusiv în Berlin, Viena, Hamburg și München, unde sistemele de locuințe comune implică, de obicei, un grup de coproprietari care finanțează în comun construcția unei clădiri noi cu anumite spații comune, cum ar fi o bucătărie, o sală de mese, un garaj, un atelier sau o grădină.
În prezent, în Republica Cehă se efectuează sondaje pentru a stabili interesul publicului pentru astfel de inițiative de locuințe. Orașele Liberec și Hrádek nad Nisou participă la un studiu de viabilitate pentru proiecte de locuințe comune, realizat de Universitatea Tehnică din Liberec, Academia Cehă de Științe, Asociația Arnika și Universitatea Masaryk din Brno. Pe de altă parte, cercetătorii subliniază faptul că stilul de viață al locuințelor în comun tinde să atragă mai mult persoanele tinere. Acesta este cu siguranță cazul în Psáry, o municipalitate din afara orașului Praga, unde se ia în considerare o propunere de construire de apartamente în comun pentru tinerii profesori care urmează să devină profesori.
Înciuda ofertei limitate de locuințe noi din Praga, există câteva proprietăți atractive sub prețul mediu de piață . Există multe opțiuni pentru protejarea economiilor, cum ar fi depozitele pe termen fix, fondurile mutuale, acțiunile sau chiar criptomonedele. Cu toate acestea, în vremuri de incertitudine, una dintre cele mai sigure modalități de a proteja activele a fost întotdeauna proprietatea imobiliară. În timp ce valoarea banilor este în scădere, imobiliarele fac contrariul. Este un activ care poate genera randamente pe lângă creșterea valorii sale.
Potrivit ultimelor sondaje, în ultimul an, vânzările de apartamente noi în capitală au crescut cu 28%, iar prețul acestora a crescut cu aproape 30% de la an la an. Locuințele noi, mai ales în Praga, sunt o marfă rară. Anul trecut s-a înregistrat cea mai mică ofertă de apartamente noi din ultimul deceniu.
În prezent, două clădiri de apartamente se află sub prețul mediu de pe piața pragheză: Juliett și India din cartierul Kbely din Praga. Ambele sunt în curs de pregătire de către Skanska Reality. Prețul favorabil este garantat a fi fix. Acesta va rămâne același de la semnarea contractului până când vă veți muta. Prețurile în creștere ale materialelor de construcție nu se vor reflecta în prețul apartamentului.
Întregul proiect utilizează caracteristici și tehnologii de infrastructură “blue-green” care, pe lângă utilizarea eficientă a energiei și gestionarea apelor pluviale, asigură și protecția biodiversității, utilizarea de materiale sănătoase și gestionarea eficientă a deșeurilor.
Bibliografie:
Expats.cz Staff, “Prețurile apartamentelor din Brno depășesc pentru prima dată 100.000 CZK pe metru pătrat”, Expats.cz, 20 aprilie 2022 . https://www.expats.cz/czech-news/article/flats-prices-in-brno-have-passed-a-dizzying-milestone
Kathrin Yaromich, “Inflația în creștere în Cehia spulberă speranțele tinerilor de a deveni proprietari de locuințe”, Expats.cz, 26 mai 2022 . https://www.expats.cz/czech-news/article/how-soaring-inflation-in-czechia-obstructs-young-people-ambitions-of-homeownership
Lalaine C. Delmendo, ” Czech Republic’s housing market remains buoyant despite pandemic”, GlobalPropertyGuide, 2 aprilie 2021. https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Czech-Republic/Price-History#:~:text=The%20average%20price%20of%20apartments,Czech%20National%20Bank%20(CNB)
Michael Kahn și Jason Hovet, “Property ladder too high for central Europe’s first-time buyers”, Reuters, 9 februarie 2022 . https://www.reuters.com/world/europe/property-ladder-too-high-central-europes-first-time-buyers-2022-02-09/
William Nattrass, “Amid a Czech housing crisis, could shared homes be the future?”, Expats.cz, 25 aprilie 2022 . https://www.expats.cz/czech-news/article/amid-a-czech-housing-crisis-could-shared-homes-be-the-future
William Nattrass, ” Cumpărarea unei case în Cehia este mai dificilă decât în majoritatea celorlalte țări din UE”, Expats.cz, 8 februarie 2022 . https://www.expats.cz/czech-news/article/buying-a-house-is-harder-in-czechia-than-in-most-other-eu-countries
William Nattrass, ” Czech mortgage rates increase dramatically as inflation kicks in”, Expats.cz, 19 ianuarie 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/czech-mortgage-rates-are-increasing-dramatically-as-inflation-measures-take-effect. https://www.expats.cz/czech-news/article/czech-mortgage-rates-are-increasing-dramatically-as-inflation-measures-take-effect
William Nattrass, ” Czech mortgages and rents set for dizzying icreases due to inflation”, Expats.cz, 16 februarie 2022 . https://www.expats.cz/czech-news/article/mortgages-and-rents-set-for-dizzying-increases-due-to-inflation
William Nattrass, ” Mortgages are becoming a luxury item in the Czech Republic”, Expats.cz, 7 aprilie 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/are-mortgages-becoming-a-luxury-in-czechia
