După șase ani de creșteri puternice ale prețurilor locuințelor, piața imobiliară din Bulgaria rămâne dinamică. Indicele prețurilor locuințelor la nivel național a crescut cu 7,51% (6,83% ajustat la inflație) în cursul anului până în T1 2021, accelerând de la o creștere anuală de 4,7% în aceeași perioadă a anului trecut, care a fost cea mai puternică creștere a prețurilor locuințelor din ultimii trei ani.
Prețurile locuințelor noi au crescut cu 6,7% pe parcursul anului până în T1 2021, în creștere bruscă față de creșterea de 2% pe an/an din anul precedent. Atunci când sunt ajustate la inflație, prețurile au crescut cu 6%. În ultimul trimestru, prețurile locuințelor noi au crescut cu 3,4% (2,5% ajustate la inflație).
Prețurile locuințelor existente au crescut cu 8% (7,3% ajustate la inflație) în T1 2021 față de anul precedent, cea mai mare creștere anuală din T1 2018. De la un trimestru la altul, prețurile locuințelor existente au crescut cu 3% (2,2% ajustat la inflație).
În ultimii ani, ratele aproape zero ale dobânzilor la depozitele bancare au încurajat oamenii să investească în proprietăți imobiliare. De aceea, piața imobiliară a început să crească în 2014 și de atunci a accelerat, recuperându-se după o prăbușire masivă după boom-ul din perioada 2000-2008, când prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu aproximativ 300%.
Se estimează că economia va crește cu 4,6% în acest an și cu încă 4,1% în 2022, după ce a scăzut cu 4,2% în cursul anului 2020 În trimestrul II 2021, economia Bulgariei a crescut cu 9,9% față de anul precedent, după o contracție de 1,8% în primul trimestru, potrivit INS. A fost primul trimestru de expansiune în ritm anual din ultimele cinci trimestre, în principal din cauza efectului de bază scăzut al șocului pandemic de anul trecut.
Piața imobiliară din Bulgaria – se îmbunătățește?
Cererea a depășit oferta de mai mulți ani. Cererea de locuințe a depășit semnificativ oferta, iar acest dezechilibru pe piața imobiliară bulgară va continua în perioada 2022-2023. Cererea este alimentată de factorii descriși mai jos.
În ultima vreme, rentabilitatea scăzută a depozitelor bancare a devenit tot mai evidentă în Bulgaria, deoarece băncile introduc plăți pentru sume mari de depozite, ceea ce face ca păstrarea banilor într-o bancă să fie neprofitabilă. Pe fondul rentabilității negative a depozitelor bancare la termen, bunurile imobiliare devin o investiție profitabilă: pot fi închiriate cu un randament anual de 5-7%, iar după câțiva ani pot fi vândute la un preț mai mare.
Inflația globală și creșterea bruscă a prețurilor la materialele de construcții a creat o cotitură bruscă și putem numi cu siguranță anul 2021 anul creșterii prețurilor. Iar prețurile pentru orice și peste tot sunt în creștere. Alimentele, automobilele, mașinile, utilajele și combustibilul devin mai scumpe. Dar materialele de construcție au crescut în mod deosebit de semnificativ în preț – în medie cu 20-30%, ceea ce înseamnă că a crescut costul construcțiilor, ceea ce va duce în mod inevitabil la o creștere a prețurilor imobiliare. În primul rând, clădirile noi vor crește în preț, urmate de prețurile de pe piața secundară.
Creșterea veniturilor populației din țară și disponibilitatea creditelor ipotecare se suprapune cu inflația, nivelul salariilor din Bulgaria este în creștere, ceea ce mărește numărul celor care își pot permite să cumpere proprietăți imobiliare, mai ales atunci când sunt disponibile credite ipotecare.
Lipsa proprietăților de calitate a fost declarată de agenții imobiliari bulgari pentru a observa creșterea cererii de locuințe de calitate, în timp ce, în plus, mulți nu mai sunt interesați de apartamente vechi și mici, ci de apartamente mai spațioase în complexe rezidențiale moderne. În contextul creșterii inflației în construcții, dezvoltatorii nu au timp să satisfacă nevoile tot mai mari ale cumpărătorilor, ceea ce pune o mare presiune asupra prețurilor.
Astfel, potrivit experților, valoarea proprietăților imobiliare va crește, iar creșterea medie anuală în 2022 va fi de 10-15%, în funcție de regiune și segment. Cum acționează cumpărătorii și vânzătorii în această situație?
Dacă intenționați să cumpărați o casă sau un apartament, nu amânați achiziția la nesfârșit. În același timp, nu vă grăbiți și căutați cu calm obiectul care vi se potrivește.
Vânzătorii sunt acum într-o poziție mai bună, deoarece pot găsi mai ușor un cumpărător și își pot vinde apartamentul la un preț confortabil pentru ei. În același timp, trebuie să vă amintiți că imobilele lichide devin mai scumpe în primul rând și să fiți gata să negociați cu cumpărătorii reali.
Piața imobiliară din Bulgaria – disfuncționalitatea locuințelor la prețuri accesibile din Sofia
Locuințele accesibile au fost o problemă persistentă în Uniunea Europeană în ultimul deceniu, iar o mulțime de capitale au devenit celebre pentru prețurile absurd de mari de închiriere și de cumpărare. Între timp, Sofia zboară adesea sub radar în această privință, iar conversația despre accesibilitatea locuințelor este aproape inexistentă, atât la nivel local, cât și internațional.
O problemă majoră o reprezintă numărul de locuințe vacante din Sofia – 23% conform ultimului recensământ din 2011. Totuși, acest lucru nu înseamnă neapărat o ofertă excedentară pe piață, deoarece multe dintre locuințe sunt pur și simplu ținute libere. Printre acestea se numără unele care sunt deținute de investitori în scopuri speculative. Potrivit Colliers, o companie imobiliară din Sofia, un sfert din toate achizițiile din 2021 au fost case de investiții.
Unii experți susțin că o mulțime de persoane care dețin mai multe locuințe preferă să nu le scoată pe piața de închiriere, deoarece cadrul legislativ din Bulgaria este destul de slab atunci când vine vorba de protejarea atât a chiriașilor, cât și a proprietarilor.
Numărul mediu de persoane pe gospodărie în Sofia este de 2,2, în timp ce numărul total de gospodării este de 572.510. Diferența dintre numărul total de locuințe și numărul de gospodării ar sugera un excedent de 34.963 de locuințe. Cu toate acestea, dacă se ia în considerare rata de neocupare, adică un total de 142 635 de unități, se constată o lipsă de locuințe. Pur și simplu, cele 572 510 gospodării ocupă 464 838 de locuințe, ceea ce indică un deficit de 107 672 de unități de locuit. Conform acestui set de date, 1,2 gospodării împart fiecare unitate de locuință locuită.
Piața imobiliară din Bulgaria – o economie în redresare
În T2 2021, economia Bulgariei a crescut cu 9,9% față de anul precedent, după o contracție de 1,8% în T1, potrivit INS. A fost primul trimestru de expansiune în ritm anual din ultimele cinci trimestre, în principal din cauza efectului de bază scăzut al șocului pandemic de anul trecut.
La nivel trimestrial, economia a înregistrat o ușoară expansiune de 0,6% în T2 2021, o încetinire de la o creștere de 2,5% în trimestrul anterior, dar o îmbunătățire semnificativă față de scăderea record de 10,1% din T2 2020.
Se estimează că economia Bulgariei va crește cu 4,6% în acest an și cu încă 4,1% în 2022, după ce în 2020 a scăzut cu 4,2%. Înainte de a se contracta anul trecut, economia a înregistrat o creștere medie anuală de 3,6% în perioada 2015-19, în creștere bruscă față de creșterea medie de 0,4% în perioada 2009-14.
În 2020, deficitul bugetar a ajuns la 4,06 miliarde BGN (2,76 miliarde de euro), echivalentul a 3,4% din PIB, spre deosebire de un excedent de 2,1% din PIB în 2019 și care a întrerupt o perioadă de patru ani consecutivi de excedente pentru țară.
Șomajul a scăzut la 5% în iulie 2021, de la 7,9% cu un an înainte, datorită schemelor guvernamentale de sprijinire a locurilor de muncă menite să ajute întreprinderile să facă față efectelor pandemiei. La nivel național, șomajul a fost în medie de 5,2% în perioada 2017-20.
Inflația a accelerat la 3% în iulie 2021, cea mai abruptă creștere din martie 2020, pe fondul creșterii costurilor cu locuințele și utilitățile, precum și a costurilor de transport, pe baza cifrelor furnizate de INS.
Bibliografie:
- INS – 24/06/22 – HPI pe regiuni statistice – https://www.nsi.bg/en/content/13329/hpi-national-level-2015-100
- Comisia Europeană – 14/07/2022 – Previziuni economice pentru Bulgaria – https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies/bulgaria/economic-forecast-bulgaria_en
