Ceny mieszkań w Czechach nadal silnie rosną, pomimo recesji gospodarczej wywołanej koronawirusem. Średnia cena mieszkań w Czechach wzrosła o 8,37% (4,9% skorygowana o inflację) w ciągu roku do III kw. 2020 r., po wzrostach rdr o 7,75% w II kw. 2020 r., 8,6% w I kw. 2020 r., 8,93% w IV kw. 2019 r. i 8,72% w III kw. 2019 r., według banku centralnego kraju Czeski Bank Narodowy (CNB).
Praga jest już jednym z najdroższych miast w Europie na zakup domu, więc własność domu w stolicy ma stać się jeszcze bardziej nieosiągalna. Jednak wzrost ten jest napędzany przez szersze siły ekonomiczne, które wywołują poważne obawy wśród analityków. Czechy są najmniej przystępnym rynkiem mieszkaniowym w Europie, ze średnią 12,2 rocznych pensji brutto potrzebnych do zakupu mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych, według badania przystępności cenowej mieszkań przeprowadzonego przez Deloitte w 2021 roku.
Według OECD krajowe ceny nieruchomości wzrosły w Czechach o 89 proc. w ciągu ostatnich sześciu lat, szybciej niż wzrost cen domów w większości krajów UE.
Sytuację pogarsza fakt, że wzrostowi cen domów nie towarzyszy równoważny wzrost płac. Oznacza to, że podczas gdy domy w dużych miastach, takich jak Praga i Brno, zbliżają się do cen nieruchomości w sąsiednich krajach, takich jak Niemcy i Austria, średnie płace pozostają znacznie niższe niż w tych krajach.
Tylko 14 procent młodych ludzi może sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, wynika z badania przeprowadzonego przez ČT24. Dla tej jednej czwartej, która uzyskała zgodę, nieruchomość często nie odpowiada ich oczekiwaniom.
Chociaż niektóre banki biorą już pod uwagę wiek osób ubiegających się o kredyt hipoteczny i nieznacznie obniżają stopy procentowe, prawie trzydzieści procent młodych ludzi woli teraz odłożyć zakup nieruchomości.
Inflacja i kredyty hipoteczne stale rosną
Oprocentowanie kredytów hipotecznych odnotowało największy wzrost od 2003 roku w wyniku działań Banku Narodowego mających na celu walkę z inflacją
“Stopy hipoteczne spadły poniżej 2,0% w 2020 roku i te wyjątkowo tanie kredyty obecnie zachęcają klientów do inwestowania w sektor mieszkaniowy, pomimo ciągłego silnego wzrostu cen” – powiedział Colliers International, dodając, że w 2020 roku zatwierdzono rekordową ilość kredytów hipotecznych.
Jednak w ostatnich miesiącach odnotowano ogromny popyt na kredyty hipoteczne w Czechach, przy czym rosną obawy, że nadchodzący ekonomiczny cios młotem wynikający z pandemii spowoduje spiralę cen. Ale dla tych, którzy jeszcze nie wybrali taniego kredytu hipotecznego, może być już za późno.
Nowe dane Fincentrum Hypoindex pokazują, że w ubiegłym miesiącu średnia stopa procentowa dla kredytów hipotecznych odnotowała największy skok od 2003 roku. Średnia stopa wzrosła do 2,99 procent z poprzedniego poziomu 2,70 procent w listopadzie. Był to już dziesiąty wzrost z rzędu, co daje do zrozumienia, że czasy wyjątkowo niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych należą już do przeszłości.
W krótkim okresie oznacza to jednak, że kredyty hipoteczne stają się droższe wraz ze wzrostem cen na mniejsze wydatki konsumpcyjne. Z tego powodu poprzedni rząd czeski krytykował politykę banku w zakresie podnoszenia stóp procentowych, ale ekonomiści zgadzali się, że był to krok konieczny, aby utrzymać inflację pod kontrolą. Obecnie coraz częściej pojawia się pesymistyczny ton, co wynika z oczekiwań, że stopy będą nadal rosły.
Nowe miesięczne dane Fincentrum Hypoindex pokazują, że średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Czechach na początku kwietnia wynosi 4,88 proc. Stanowi to wzrost o 0,26 proc. w stosunku do poprzedniego miesiąca i skok o cały punkt procentowy od końca 2021 roku.
Kredyt hipoteczny o wartości 3,5 mln koron, ze stałym okresem spłaty wynoszącym trzy lata, terminem zapadalności 25 lat i średnim oprocentowaniem 4,88 procent, wymaga miesięcznych płatności w wysokości 20 227 koron.
“Nie każdy może sobie na to pozwolić” – powiedział Sýkora. “Ze względu na wysokie stopy procentowe i wysokie ceny nieruchomości, kredyty hipoteczne ponownie stają się produktem tylko dla wysoko dochodowej części społeczeństwa”
Inflacja wzrosła w grudniu do 6,6 procent, a Czeski Bank Narodowy otwarcie mówi teraz o możliwości osiągnięcia w tym roku wartości dwucyfrowej. W związku z tym bank stopniowo podnosi podstawową stopę procentową w nadziei, że w ten sposób wyciągnie pieniądze z obiegu, co stanowi większą zachętę dla ludzi do oszczędzania, a jednocześnie sprawia, że kredyty bankowe są droższe
W styczniu inflacja w Czechach wzrosła do prawie 10 procent. Wzrost cen konsumpcyjnych z miesiąca na miesiąc w porównaniu z grudniem był największy w historii niepodległej Republiki Czeskiej.
“Skutki wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych uderzyły w nas teraz z pełną siłą” – powiedział Jiří Sýkora, analityk kredytów hipotecznych w Fincentrum & Swiss Life Select. “Ogólnie rzecz biorąc, średnia stopa procentowa znacznie przekracza trzy procent, stabilizując się w styczniu 2022 roku na poziomie 3,43 procent. Był to wzrost o 0,44 procent, przekraczający rekordowy wzrost ustanowiony w zeszłym miesiącu. Jest jednak jasne, że możemy spodziewać się podobnego wzrostu w nadchodzących miesiącach.”
Problem dotyczy również wynajmujących
Oczekuje się, że ceny wynajmu również pójdą w górę w tym roku. Wynajmujących dotkną wyższe ogólne koszty utrzymania budynków, w tym niezbędne wydatki administracyjne, takie jak odbiór ścieków, koszty energii i wody.
Możliwość podniesienia stawek czynszu przez wynajmujących zależy od umowy regulującej najem. Na podwyżki pozwala zazwyczaj tzw. klauzula inflacyjna, która pozwala na wzrost czynszów w oparciu o stopę inflacji.
Ale nawet ci, którzy nie mają klauzuli inflacyjnej, mogą podnieść swoje ceny. Właściciele mogą zaproponować podwyżki czynszu do 20 procent, aby zapewnić, że ich ceny są zgodne z porównywalnymi czynszami w tej samej okolicy; metryka, która musi być określona przez opinię ekspertów.
Ekonomiści przewidują, że większość czynszów wzrośnie zgodnie z ubiegłoroczną ogólną stopą inflacji wynoszącą 3,8 procent. Oznaczałoby to wzrost stawek o setki, a nawet tysiące koron. Ponadto najemcy i osoby spłacające kredyty hipoteczne mogą spodziewać się droższych rachunków za usługi komunalne, w tym za prąd i gaz, w wyniku gwałtownego wzrostu cen energii w całej Europie.
Miasta stają się coraz mniej dostępne
Bardziej złowieszcze wieści napłynęły wraz z analizą pokazującą, że ceny mieszkań w Brnie, drugim co do wielkości mieście w Czechach, po raz pierwszy przekroczyły granicę 100 000 CZK/mkw.
Ceny mieszkań w stolicy Moraw wzrosły o jedną piątą rok do roku, podaje FérMakléři.cz. Analiza powstała na podstawie współpracy z ponad setką czeskich agentów nieruchomości. W pierwszym kwartale 2021 roku średnia cena mieszkania w Brnie wynosiła 86 126 CZK/mkw, ale teraz jest to aż 103 316 CZK/mkw. Mimo to, najbardziej znaczące wzrosty cen mieszkań w ciągu ostatniego roku nie były według analityków widoczne w Brnie, ale w Ústí nad Labem. Miasto to odnotowało ogromny 56,6-procentowy wzrost średnich cen rok do roku.
Inne miasta, które odnotowały szczególnie znaczące wzrosty w skali roku to Ostrawa, Ołomuniec, Hradec Králové i Czeskie Budziejowice.
Szukanie sposobów na radzenie sobie
Urzędnicy szukają sposobów, aby pomóc pierwszym nabywcom domów w poradzeniu sobie z gwałtownie rosnącymi cenami, ale ograniczona podaż nieruchomości sprawia, że mają oni do dyspozycji niewiele narzędzi.
Burmistrz Pragi Zdenek Hrib powiedział Reutersowi, że miasto skupiło się na przebudowie mieszkań komunalnych, aby zwiększyć podaż i zachować pewną liczbę w rezerwie dla niezbędnych pracowników, takich jak nauczyciele, policjanci i pracownicy socjalni.
Opublikowane wczoraj dane Czeskiego Urzędu Statystycznego pokazały, że w ubiegłym roku w Pradze rozpoczęto budowę prawie 10 tys. mieszkań lub domów. Jest to największa liczba nowych inwestycji w jakimkolwiek roku od 2000 roku.
Władze miasta są optymistyczne, że takie posunięcia zapewnią przestrzeń życiową dla znacznie większej liczby Prażan w ciągu najbliższych dziesięcioleci. “Do 2050 roku w Pradze może przybyć nawet 600 000 nowych mieszkańców” – powiedział Petr Hlaváček, pierwszy zastępca burmistrza Pragi.
W obliczu kryzysu w podaży przystępnych cenowo mieszkań, dyskutowane są nowe alternatywy, które pozwolą większej liczbie osób na posiadanie udziałów w swoich domach. Jedną z propozycji, która nabiera rozpędu, jest możliwość wspólnego mieszkania.
System ten jest już popularny w innych miastach Europy Środkowej, w tym w Berlinie, Wiedniu, Hamburgu i Monachium, gdzie systemy wspólnego mieszkania zazwyczaj obejmują grupę współwłaścicieli wspólnie finansujących budowę nowego budynku z określonymi pomieszczeniami wspólnymi, takimi jak kuchnia, jadalnia, garaż, warsztat czy ogród.
W Republice Czeskiej prowadzone są obecnie badania mające na celu ustalenie zainteresowania społeczeństwa takimi inicjatywami mieszkaniowymi. Miasta Liberec i Hrádek nad Nisou biorą udział w badaniu opłacalności projektów wspólnego mieszkania prowadzonym przez Uniwersytet Techniczny w Libercu, Czeską Akademię Nauk, Stowarzyszenie Arnika i Uniwersytet Masaryka w Brnie. Z drugiej strony badacze zwracają uwagę na to, że styl życia oparty na współdzieleniu mieszkań jest bardziej atrakcyjny dla młodszych ludzi. Tak jest z pewnością w Psárach, gminie pod Pragą, gdzie rozważana jest propozycja budowy wspólnych mieszkań dla młodych, początkujących nauczycieli.
Pomimo niewielkiej podaży nowych mieszkań w Pradze, można znaleźć kilka atrakcyjnych nieruchomości poniżej średniej ceny rynkowej. Istnieje wiele opcji ochrony oszczędności, takich jak lokaty terminowe, fundusze inwestycyjne, akcje, a nawet kryptowaluty. Jednak w czasach niepewności jednym z najbezpieczniejszych sposobów ochrony aktywów zawsze były nieruchomości. Podczas gdy wartość pieniądza spada, nieruchomości robią coś wręcz przeciwnego. Jest to aktywo, które oprócz wzrostu swojej wartości może generować zyski.
Według najnowszych badań, w ostatnim roku sprzedaż nowych mieszkań w stolicy wzrosła o 28 procent, a ich cena o prawie 30 procent rok do roku. Nowe mieszkania, zwłaszcza na Pradze, to towar deficytowy. W ubiegłym roku odnotowano najniższą od dekady podaż nowych mieszkań.
Dwa budynki mieszkalne są obecnie poniżej średniej ceny dla rynku praskiego: Juliett i India w praskiej dzielnicy Kbely. Oba przygotowywane są przez Skanska Reality. Korzystna cena jest gwarantowana jako stała. Pozostanie taka sama od podpisania umowy do momentu wprowadzenia się. Rosnące ceny materiałów budowlanych nie będą miały odzwierciedlenia w cenie mieszkania.
W całym projekcie zastosowano cechy i technologie niebiesko-zielonej infrastruktury, które oprócz efektywnego wykorzystania energii i zarządzania wodami opadowymi zapewniają również ochronę bioróżnorodności, wykorzystanie zdrowych materiałów oraz efektywną gospodarkę odpadami.
Bibliografia:
Expats.cz Staff, “Ceny mieszkań w Brnie po raz pierwszy przekraczają 100 000 CZK za metr kwadratowy”, Expats.cz, 20 kwietnia 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/flats-prices-in-brno-have-passed-a-dizzying-milestone
Kathrin Yaromich, “Gwałtowna inflacja w Czechach przekreśla nadzieje młodych ludzi na posiadanie domu”, Expats.cz, 26 maja 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/how-soaring-inflation-in-czechia-obstructs-young-people-ambitions-of-homeownership
Lalaine C. Delmendo, ” Czech Republic’s housing market remains buoyant despite pandemic”, GlobalPropertyGuide, 2 kwietnia 2021. https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Czech-Republic/Price-History#:~:text=The%20average%20price%20of%20apartments,Czech%20National%20Bank%20(CNB)
Michael Kahn i Jason Hovet, “Property ladder too high for Central Europe’s first-time buyers”, Reuters, 9 lutego 2022. https://www.reuters.com/world/europe/property-ladder-too-high-central-europes-first-time-buyers-2022-02-09/
William Nattrass, “Amid a Czech housing crisis, could shared homes be the future?”, Expats.cz, 25 kwietnia 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/amid-a-czech-housing-crisis-could-shared-homes-be-the-future
William Nattrass, “Kupno domu w Czechach jest trudniejsze niż w większości innych krajów UE”, Expats.cz, 8 lutego 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/buying-a-house-is-harder-in-czechia-than-in-most-other-eu-countries
William Nattrass, ” Czeskie oprocentowanie kredytów hipotecznych dramatycznie wzrasta wraz z inflacją”, Expats.cz, 19 stycznia 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/czech-mortgage-rates-are-increasing-dramatically-as-inflation-measures-take-effect
William Nattrass, ” Czeskie kredyty hipoteczne i czynsze będą rosły w zawrotnym tempie z powodu inflacji”, Expats.cz, 16 lutego 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/mortgages-and-rents-set-for-dizzying-increases-due-to-inflation
William Nattrass, ” Kredyty hipoteczne stają się w Czechach dobrem luksusowym”, Expats.cz, 7 kwietnia 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/are-mortgages-becoming-a-luxury-in-czechia
