Po šesti letech silného růstu cen nemovitostí je bulharský trh s bydlením stále dynamický. Celostátní index cen nemovitostí vzrostl v roce končícím 1. čtvrtletím 2021 o 7,51 % (po očištění o inflaci o 6,83 %), což představuje nejsilnější růst cen nemovitostí za poslední tři roky.
Ceny nových domů se za rok do 1. čtvrtletí 2021 zvýšily o 6,7 %, což je výrazný nárůst oproti 2 % v předchozím roce. Po zohlednění inflace vzrostly ceny o 6 %. V posledním čtvrtletí vzrostly ceny nových domů o 3,4 % (po očištění o inflaci o 2,5 %).
Ceny stávajících domů se v 1. čtvrtletí 2021 zvýšily o 8 % (po očištění o inflaci o 7,3 %) ve srovnání s předchozím rokem, což je největší meziroční nárůst od 1. čtvrtletí 2018. Mezičtvrtletně se ceny stávajících domů zvýšily o 3 % (po očištění o inflaci o 2,2 %).
Téměř nulové úrokové sazby z bankovních vkladů v posledních letech podpořily investice do nemovitostí. Trh s bydlením proto začal růst v roce 2014 a od té doby zrychluje a odráží se od masivního propadu po boomu v letech 2000-2008, kdy ceny rezidenčních nemovitostí vyskočily přibližně o 300 %.
Předpokládá se, že ekonomika letos poroste o 4,6 % a v roce 2022 o dalších 4,1 % po poklesu o 4,2 % v roce 2020. Bulharská ekonomika ve 2. čtvrtletí 2021 meziročně vzrostla o 9,9 % poté, co v 1. čtvrtletí poklesla o 1,8 %. Jednalo se o první čtvrtletí meziroční expanze po pěti čtvrtletích, a to zejména v důsledku nízkého bazického efektu po loňském pandemickém šoku.
Zlepšuje se situace na bulharském trhu s bydlením?
Poptávka již několik let převyšuje nabídku. Poptávka po bydlení výrazně převyšuje nabídku a tato nerovnováha na bulharském trhu s nemovitostmi bude pokračovat i v letech 2022-2023. Poptávku ovlivňují níže popsané faktory.
V poslední době se v Bulharsku stále více projevují nízké výnosy z bankovních vkladů, protože banky zavádějí platby za velké objemy vkladů, takže se jim nevyplatí držet peníze v bance. Na pozadí záporné výnosnosti bankovních termínovaných vkladů se nemovitosti stávají výnosnou investicí: lze je pronajmout s ročním ziskem 5-7 % a po několika letech prodat za vyšší cenu.
Celosvětová inflace a prudký růst cen stavebních materiálů způsobily prudký obrat a rok 2021 lze s jistotou označit za rok růstu cen. A ceny všeho a všude rostou. Potraviny, auta, stroje a pohonné hmoty jsou stále dražší. Zvláště výrazně však vzrostly ceny stavebních materiálů – v průměru o 20-30 %, což znamená, že se zvýšily náklady na výstavbu, což nevyhnutelně povede ke zvýšení cen nemovitostí. Nejdříve porostou ceny novostaveb a poté ceny na sekundárním trhu.
Růst příjmů obyvatel země a dostupnost hypoték se překrývá s inflací, úroveň mezd v Bulharsku roste, což zvyšuje počet těch, kteří si mohou dovolit koupit nemovitost, zejména pokud jsou k dispozici hypotéky.
Nedostatek kvalitních nemovitostí bulharští realitní makléři označili za zvýšenou poptávku po kvalitním bydlení a navíc mnoho lidí již nemá zájem o staré, malé byty, ale o prostornější byty v moderních bytových komplexech. Na pozadí rostoucí inflace ve stavebnictví nestíhají developeři uspokojovat rostoucí potřeby kupujících, což vytváří velký tlak na ceny.
Podle odborníků tak bude hodnota nemovitostí i nadále stoupat, přičemž v roce 2022 bude průměrný roční nárůst činit 10-15 % v závislosti na regionu a segmentu. Jak se v této situaci chovají kupující a prodávající?
Pokud plánujete koupi domu nebo bytu, neodkládejte koupi na neurčito. Zároveň si dejte na čas a v klidu vyhledejte nemovitost, která vám vyhovuje.
Prodávající jsou v současné době v lepší pozici, protože mohou snáze najít kupce a prodat svou nemovitost za výhodnou cenu. Zároveň je důležité mít na paměti, že likvidní nemovitosti se zdražují jako první, a být připraven vyjednávat s reálnými kupci.
Bulharský trh s bydlením – špatné výsledky dostupného bydlení v Sofii
Dostupné bydlení je v posledních deseti letech přetrvávajícím problémem v celé Evropské unii a mnohá hlavní města jsou proslulá nesmyslně vysokými cenami nájmů a kupních cen. Sofie je v tomto ohledu často pod drobnohledem a o dostupnosti bydlení se na místní i mezinárodní úrovni téměř nemluví.
Velkým problémem je počet volných bytů v Sofii – podle posledního sčítání lidu z roku 2011 jich je 23 %. To však nemusí nutně znamenat převis nabídky na trhu, protože mnoho bytů je prostě prázdných. Mezi nimi jsou i ty, které investoři drží pro spekulativní účely. Podle sofijské realitní společnosti Colliers bude čtvrtina všech nákupů v roce 2021 představovat investiční bydlení.
Někteří odborníci uvádějí, že mnoho lidí, kteří vlastní více domů, je raději na trh s pronájmy neuvádí, protože bulharský právní rámec je poměrně slabý, pokud jde o ochranu nájemníků i vlastníků.
Průměrný počet osob na domácnost v Sofii je 2,2, zatímco celkový počet domácností je 572 510. Rozdíl mezi celkovým počtem bytů a počtem domácností by znamenal přebytek 34 963 bytů. Pokud však vezmeme v úvahu míru neobsazenosti, zjistíme, že chybí celkem 142 635 bytů. Zjednodušeně řečeno, těchto 572 510 domácností obývá 464 838 bytů, což znamená deficit 107 672 bytových jednotek. Podle tohoto souboru údajů připadá na jeden obydlený byt 1,2 domácnosti.
Bulharský trh s bydlením – oživení ekonomiky
Podle NSI bulharská ekonomika ve 2. čtvrtletí 2021 meziročně vzrostla o 9,9 % poté, co v 1. čtvrtletí poklesla o 1,8 %. Jednalo se o první čtvrtletí meziroční expanze po pěti čtvrtletích, a to zejména v důsledku nízké srovnávací základny po loňském pandemickém šoku.
V mezičtvrtletním srovnání ekonomika ve 2. čtvrtletí 2021 mírně vzrostla o 0,6 %, což představuje zpomalení oproti růstu o 2,5 % q/q v předchozím čtvrtletí, ale výrazné zlepšení oproti rekordnímu poklesu o 10,1 % ve 2. čtvrtletí 2020.
Očekává se, že po poklesu o 4,2 % v roce 2020 vzroste bulharská ekonomika v letošním roce o 4,6 % a v roce 2022 o dalších 4,1 %. Před loňským poklesem rostla ekonomika v letech 2015-19 v průměru o 3,6 % ročně, což je výrazný nárůst oproti průměrnému růstu 0,4 % v letech 2009-14.
Rozpočtový schodek dosáhl v roce 2020 výše 4,06 miliardy leva (2,76 miliardy eur), což odpovídá 3,4 % HDP, oproti přebytku ve výši 2,1 % HDP v roce 2019 a přerušení čtyř po sobě jdoucích let přebytků v zemi.
Nezaměstnanost v červenci 2021 klesla na 5 % z 7,9 % před rokem, a to díky vládním programům na podporu zaměstnanosti, které mají podnikům pomoci překonat dopady pandemie. Celostátní nezaměstnanost v letech 2017-20 činila v průměru 5,2 %.
Podle údajů NSI inflace v červenci 2021 zrychlila na 3 %, což je nejprudší nárůst od března 2020, a to v důsledku růstu cen bydlení, veřejných služeb a nákladů na dopravu.
Bibliografie:
- NSI – 24/06/22 – HPI podle statistických regionů – https://www.nsi.bg/en/content/13329/hpi-national-level-2015-100
- Evropská komise – 14/07/2022 – Ekonomická prognóza pro Bulharsko – https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies/bulgaria/economic-forecast-bulgaria_en
