Ceny nemovitostí v České republice i nadále výrazně rostou, a to navzdory hospodářské recesi způsobené koronavirem. Průměrná cena bytů v České republice se během roku do 3. čtvrtletí 2020 zvýšila o 8,37 % (po očištění o inflaci o 4,9 %) po meziročním růstu o 7,75 % ve 2. čtvrtletí 2020, o 8,6 % v 1. čtvrtletí 2020, o 8,93 % ve 4. čtvrtletí 2019 a o 8,72 % ve 3. čtvrtletí 2019, uvádí centrální banka České republiky (ČNB).
Praha je již nyní jedním z nejdražších měst v Evropě, pokud jde o koupi domu, takže vlastnictví domu v hlavním městě se stane ještě nedosažitelnějším. Za tímto nárůstem však stojí širší ekonomické síly, které vyvolávají mezi analytiky vážné obavy. Podle průzkumu společnosti Deloitte o dostupnosti bydlení, který byl zveřejněn v roce 2021, se Česká republika řadí mezi nejméně dostupné trhy s bydlením v Evropě s průměrnou roční hrubou mzdou 12,2, která je potřebná k pořízení bytu o rozloze 70 metrů čtverečních.
Podle OECD vzrostly ceny tuzemských nemovitostí v České republice za posledních šest let o 89 %, což je rychleji než růst cen bydlení ve většině zemí EU.
Situaci zhoršuje skutečnost, že růstu cen nemovitostí neodpovídá odpovídající růst mezd. To znamená, že zatímco domy ve velkých městech, jako je Praha a Brno, se blíží cenám nemovitostí v sousedních zemích, jako je Německo a Rakousko, průměrné mzdy zůstávají mnohem nižší než v těchto zemích.
Hypotéku si nyní může dovolit pouze čtrnáct procent mladých lidí, naznačuje průzkum, o kterém informovala ČT24. Pro čtvrtinu z nich, kterým je hypotéka schválena, pak nemovitost často neodpovídá jejich představám.
Přestože některé banky již zohledňují věk žadatelů o hypotéku a mírně snižují úrokové sazby, téměř třicet procent mladých lidí nyní koupi nemovitosti raději odkládá.
Inflace a hypotéky neustále rostou
Úrokové sazby hypoték zaznamenaly největší nárůst od roku 2003 v důsledku opatření Národní banky v boji proti inflaci
“Sazby hypoték klesly v průběhu roku 2020 pod 2,0 % a tyto extrémně levné úvěry v současné době povzbuzují klienty k investicím do rezidenčního sektoru, a to i přes pokračující výrazný růst cen,” uvedla společnost Colliers International a dodala, že v roce 2020 byl schválen rekordní objem hypoték.
V posledních měsících však byla v České republice zaznamenána obrovská poptávka po hypotékách, přičemž rostou obavy, že nadcházející ekonomický úder kladiva v důsledku pandemie způsobí prudký růst cen. Pro ty, kteří si ještě nevybrali levnou hypotéku, však již může být pozdě.
Nové údaje společnosti Fincentrum Hypoindex ukazují, že průměrná sazba hypoték zaznamenala minulý měsíc největší skok od roku 2003. Průměrná sazba vzrostla na 2,99 % z předchozí listopadové úrovně 2,70 %. Jednalo se o desáté zvýšení v řadě, což jasně ukazuje, že doby extrémně nízkých úrokových sazeb hypoték jsou již minulostí.
V krátkodobém horizontu to však znamená, že hypotéky zdražují v souladu s růstem cen menších spotřebitelských výdajů. Politiku zvyšování úrokových sazeb banky z tohoto důvodu kritizovala předchozí česká vláda, ekonomové se však shodli, že jde o nezbytný krok k udržení inflace na uzdě. Nyní se stále častěji objevuje pesimistický tón kvůli očekávání, že sazby budou dále růst.
Nové měsíční údaje společnosti Fincentrum Hypoindex ukazují, že průměrná sazba hypoték v Česku na začátku dubna činí 4,88 procenta. To představuje nárůst o 0,26 procenta oproti předchozímu měsíci a skok o celý procentní bod od konce roku 2021.
Hypoteční úvěr v hodnotě 3,5 milionu korun s fixací na tři roky, splatností 25 let a průměrnou úrokovou sazbou 4,88 procenta vyžaduje měsíční splátku 20 227 korun.
“To si nemůže dovolit každý,” říká Sýkora. “Kvůli vysokým sazbám a vysokým cenám nemovitostí se hypoteční úvěry opět stávají produktem pouze pro vysokopříjmové vrstvy obyvatelstva.”
Inflace v prosinci vzrostla na 6,6 procenta a Česká národní banka nyní otevřeně hovoří o možnosti, že letos dosáhne dvouciferných hodnot. V této souvislosti banka postupně zvyšuje základní úrokovou sazbu v naději, že tím stáhne peníze z oběhu: více tak motivuje lidi ke spoření a zároveň zdražuje úvěry od bank
V lednu se inflace v České republice vyšplhala na téměř 10 %. Meziměsíční nárůst spotřebitelských cen oproti prosinci byl největší v historii samostatné České republiky.
“Dopady zvýšení úrokových sazeb hypoték nás nyní zasáhly v plné síle,” uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select. “Celkově průměrná úroková sazba výrazně přesahuje tři procenta a v lednu 2022 se ustálila na 3,43 %. Jedná se o nárůst o 0,44 procenta, který překonal rekordní nárůst z minulého měsíce. Je však zřejmé, že podobný nárůst můžeme očekávat i v následujících měsících.”
Pronajímatelé jsou také ovlivněni
V letošním roce se očekává také nárůst cen nájmů. Pronajímatele zasáhnou vyšší celkové náklady na údržbu budov, včetně nezbytných administrativních výdajů, jako je odvádění odpadních vod, náklady na energie a vodu.
Možnost pronajímatelů zvýšit sazby nájemného závisí na smlouvě upravující nájemní vztah. Zvýšení obvykle umožňuje tzv. inflační doložka, která umožňuje růst nájemného v závislosti na míře inflace.
Zvýšit ceny však mohou i ti, kteří inflační doložku nemají. Pronajímatelé mohou navrhnout zvýšení nájemného až o 20 %, aby zajistili, že jejich ceny budou odpovídat srovnatelným nájmům ve stejné oblasti; tento ukazatel musí být stanoven znaleckým posudkem.
Ekonomové předpovídají, že většina nájmů se zvýší v souladu s celkovou mírou inflace za loňský rok, která činila 3,8 procenta. To by znamenalo zvýšení sazeb o stovky až tisíce korun. Kromě toho mohou nájemníci i plátci hypoték očekávat dražší účty za služby včetně elektřiny a plynu v důsledku prudkého růstu cen energií v celé Evropě.
Města jsou stále méně dostupná
Další zlověstná zpráva nyní přišla s analýzou, podle níž ceny bytů v Brně, druhém největším městě České republiky, poprvé překročily hranici 100 000 Kč/m2.
Podle serveru FérMakléři.cz vzrostly ceny bytů v moravské metropoli meziročně o pětinu. Analýza vznikla na základě spolupráce s více než stovkou českých realitních kanceláří. Zatímco v prvním čtvrtletí roku 2021 činila průměrná cena bytu v Brně 86 126 Kč/m², nyní je to již 103 316 Kč/m². Přesto nejvýraznější nárůst cen bytů za poslední rok nebyl podle analytiků zaznamenán v Brně, ale v Ústí nad Labem. V tomto městě došlo k obrovskému meziročnímu nárůstu průměrných cen o 56,6 procenta.
Dalšími městy, která zaznamenala mimořádně výrazný meziroční nárůst, byly Ostrava, Olomouc, Hradec Králové a České Budějovice.
Hledání způsobů, jak se s tím vyrovnat
Úředníci hledají způsoby, jak pomoci kupujícím prvního bydlení vyrovnat se s prudce rostoucími cenami, ale omezená nabídka nemovitostí jim ponechává k dispozici jen málo nástrojů.
Pražský primátor Zdeněk Hřib agentuře Reuters řekl, že se město zaměřilo na rekonstrukci obecních bytů, aby zvýšilo jejich nabídku, a ponechalo si určitý počet v rezervě pro nezbytné pracovníky, jako jsou učitelé, policisté a sociální pracovníci.
Včera zveřejněné údaje Českého statistického úřadu ukázaly, že v Praze byla loni zahájena výstavba téměř 10 000 bytů nebo domů. Jedná se o nejvyšší počet nových staveb v jakémkoli roce od roku 2000.
Vedení města je optimistické, že tyto kroky zajistí v příštích desetiletích bydlení pro podstatně více Pražanů. “Do roku 2050 by mohlo v Praze přibýt až 600 000 nových obyvatel,” uvedl první náměstek pražského primátora Petr Hlaváček.
V souvislosti s krizí v nabídce dostupného bydlení se diskutuje o nových alternativách, které by umožnily více lidem vlastnický podíl na jejich bydlení. Jedním z návrhů, který nabírá na obrátkách, je možnost sdíleného bydlení.
Tento systém je již populární v jiných středoevropských městech, například v Berlíně, Vídni, Hamburku a Mnichově, kde systémy sdíleného bydlení obvykle zahrnují skupinu spoluvlastníků, kteří společně financují výstavbu nového domu s určitými společnými prostory, jako je kuchyně, jídelna, garáž, dílna nebo zahrada.
V České republice nyní probíhají průzkumy, jejichž cílem je zjistit zájem veřejnosti o takové iniciativy v oblasti bydlení. Města Liberec a Hrádek nad Nisou se účastní studie životaschopnosti projektů sdíleného bydlení, kterou vedou Technická univerzita v Liberci, Akademie věd ČR, sdružení Arnika a brněnská Masarykova univerzita. Na druhou stranu výzkumníci upozorňují, že životní styl sdíleného bydlení oslovuje spíše mladší lidi. To je jistě případ obce Psáry u Prahy, kde se zvažuje návrh na výstavbu sdílených bytů pro mladé nastupující učitele.
Navzdory nedostatečné nabídce nového bydlení v Praze existujíatraktivní nemovitosti pod průměrnou tržní cenou. Existuje mnoho možností, jak chránit úspory, například termínované vklady, podílové fondy, akcie nebo dokonce kryptoměny. V dobách nejistoty však jedním z nejbezpečnějších způsobů ochrany majetku vždy byly nemovitosti. Zatímco hodnota peněz klesá, u nemovitostí je tomu naopak. Je to aktivum, které kromě zvyšování své hodnoty může generovat i výnosy.
Podle nejnovějších průzkumů vzrostl v posledním roce prodej nových bytů v hlavním městě o 28 procent a jejich cena se meziročně zvýšila o téměř 30 procent. Nové bydlení, zejména v Praze, je nedostatkovým zbožím. V loňském roce byla nabídka nových bytů nejnižší za posledních deset let.
Pod průměrnou cenou pražského trhu se v současné době pohybují dva bytové domy: Juliett a Indie v pražských Kbelích. Oba připravuje společnost Skanska Reality. Příznivá cena je zaručeně pevná. Zůstane stejná od podpisu smlouvy až do nastěhování. Zvyšující se ceny stavebních materiálů se do ceny bytu nepromítnou.
Celý projekt využívá prvky a technologie modrozelené infrastruktury, které kromě efektivního využívání energie a hospodaření s dešťovou vodou zajišťují také ochranu biodiverzity, používání zdravých materiálů a efektivní nakládání s odpady.
Bibliografie:
Expats.cz Staff, “Ceny bytů v Brně poprvé překročily 100 000 Kč za metr čtvereční”, Expats.cz, 20. dubna 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/flats-prices-in-brno-have-passed-a-dizzying-milestone
Kathrin Yaromich, “Prudce rostoucí inflace v Česku hatí naděje mladých lidí na vlastní bydlení”, Expats.cz, 26. května 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/how-soaring-inflation-in-czechia-obstructs-young-people-ambitions-of-homeownership
Lalaine C. Delmendo, ” Czech Republic’s housing market remains buoyant despite pandemic”, GlobalPropertyGuide, 2. dubna 2021. https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Czech-Republic/Price-History#:~:text=The%20average%20price%20of%20apartments,Czech%20National%20Bank%20(CNB)
Michael Kahn a Jason Hovet, “Property ladder too high for central Europe’s first-time buyers”, Reuters, 9. února 2022. https://www.reuters.com/world/europe/property-ladder-too-high-central-europes-first-time-buyers-2022-02-09/
William Nattrass, “Amid a Czech housing crisis, could shared homes be the future?”, Expats.cz, 25. dubna 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/amid-a-czech-housing-crisis-could-shared-homes-be-the-future
William Nattrass, ” Koupit si dům v Česku je těžší než ve většině ostatních zemí EU”, Expats.cz, 8. února 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/buying-a-house-is-harder-in-czechia-than-in-most-other-eu-countries
William Nattrass, ” Úrokové sazby hypoték v Česku dramaticky rostou s nástupem inflace”, Expats.cz, 19. ledna 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/czech-mortgage-rates-are-increasing-dramatically-as-inflation-measures-take-effect
William Nattrass, ” České hypotéky a nájmy se kvůli inflaci závratně zvýší”, Expats.cz, 16. února 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/mortgages-and-rents-set-for-dizzying-increases-due-to-inflation
William Nattrass, ” Hypotéky se v Česku stávají luxusním zbožím”, Expats.cz, 7. dubna 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/are-mortgages-becoming-a-luxury-in-czechia
